Daň z nehnuteľnosti
S kúpou aj predajom nehnuteľnosti je spojená tzv. daň z nehnuteľnosti. Táto daň je upravená zákonom č. 582/2004 Z.z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Ide o fakultatívnu miestnu daň, preto sa obec môže rozhodnúť, že ju na svojom území nemusí zaviesť. Výnos dane z nehnuteľností je príjmom rozpočtu obce.
Daňové priznanie je povinná podať každá fyzická osoba alebo právnická osoba v prípade, že u nej nastali oproti minulému roku zmeny, ktoré majú vplyv na vyrubenie dane. Takýmito zmenami sa rozumie napr. kúpa alebo predaj nehnuteľnosti, darovanie nehnuteľnosti, nadobudnutie nehnuteľnosti darom, dražbou, zdedenie nehnuteľnosti a pod.
Daňové priznanie sa podáva na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade, v katastri ktorého sa nachádza nehnuteľnosť a je potrebné ho podať najneskôr do 31. januára nasledujúceho roka od vzniku daňovej povinnosti. Ak ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti v r. 2022, tak do 31.01.2023 ste povinní prihlásiť sa k dani z nehnuteľnosti. Daňové priznanie za manželov podáva len jeden z manželov a v prípade podielového spoluvlastníctva ho môže podať každý vlastník s uvedením svojho podielu alebo sa môže určiť jeden zástupca, ktorý podá daňové priznanie za všetkých spoluvlastníkov, pričom túto skutočnosť musí uviesť v daňovom priznaní.
V prípade nepodania daňového priznania správca dane uloží pokutu, ktorej spodná hranica je 5 EUR a horná hranica 3 000 EUR, najviac do výšky vyrubenej dane.
Čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti je povinný podať daňovník, ktorému ku 31.12.2022 zanikla daňová povinnosť k dani z nehnuteľnosti, čiže ide o osoby, ktoré v r. 2022 napr. predali alebo darovali nehnuteľnosť.
Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti
Právnu úpravu dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti nájdeme v zákone č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov.
Ak daňovník predal nehnuteľnosť na základe uzatvorenej kúpnopredajnej zmluvy, takýto príjem je na daňové účely považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. To, či takýto príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu a je zdaniteľným príjmom alebo je od dane oslobodený, závisí od posúdenia podmienok pre jeho oslobodenie podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov.
Ak má daňovník príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane a takýto príjem presiahne za zdaňovacie obdobie polovicu základnej nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov FO. Za rok 2022 ide o sumu 2 461,41 EUR.
Od dane je napríklad oslobodený príjem:
- z predaja nehnuteľnosti, a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa,
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov).
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie nepodáva.
V daňovom priznaní je potrebné uviesť nielen príjmy, ale aj výdavky. Do výdavkov si daňovník môže zarátať preukázateľne zaplatenú kúpnu cenu, finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, opravu a údržbu, ale aj tie, ktoré súvisia s predajom nehnuteľnosti, ako napr. poplatok realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, za spracovanie kúpnej zmluvy alebo správne poplatky spojené s prevodom vlastníctva nehnuteľnosti, takisto aj úroky z hypoúveru.
Daň z príjmu je vo výške 19%, ak príjem z predaja je do sumy 41 445,46 EUR a vo výške 25%, aj príjem z predaja je nad uvedenú sumu.
Nezabúdajte však, že okrem dane z príjmu je následne potrebné zaplatiť aj zdravotné poistenie vo výške 14% z príjmu. Presnú sumu vypočíta zdravotná poisťovňa na základe podaného daňového priznania.
JUDr. Lenka Zelenáková, manažérka realitných služieb
